COOPERATIVAS DE VIVIENDAS, INFORMACION

La inversión en vivienda es, sin duda, la más importante que una familia realiza a lo
largo de su existencia. Las cooperativas de viviendas han demostrado ser un
sistema eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las personas que lo necesiten.
 

La importancia que tiene que el adquirente de una vivienda en régimen de
cooperativa conozca sus obligaciones y derechos básicos es la razón de emisión de
esta Guía Básica del Cooperativista desde las perspectivas de las sociedades
cooperativas madrileñas, reguladas por la Ley de la Comunidad de Madrid (Ley
4/1999), quedando al margen las cooperativas de otros ámbitos autonómicos o las
de ámbito nacional; ello no obstante ha de significarse que al ser la vigente ley
nacional de cooperativas (Ley 27/1999) de aplicación supletoria a la madrileña,
ambas normas han de ser relacionadas.

1.- Qué es una cooperativa de viviendas
Es una entidad que asocia normalmente a personas físicas -en algunos supuestos
también a determinadas personas jurídicas- que precisan viviendas o locales para si
y/o para sus familiares, permitiendo la ley que entre sus fines estén también, entre
otros, la construcción de edificaciones complementarias (por ejemplo plazas de
aparcamiento) y la prestación de servicios a las viviendas y su rehabilitación.
Es decir, es un grupo de personas que comparten básicamente la necesidad de una
vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores
condiciones de calidad y precio posibles, sin ánimo de lucro mercantil y a estricto
precio de coste.
Pero sobre todo la cooperativa es la empresa participativa por excelencia, hasta tal
punto que sin la participación del socio la sociedad se desnaturalizaría.
La cooperativa de viviendas comporta la doble condición de sociedad y empresa
promotora. El cooperativista es, por tanto, el socio de la sociedad cooperativa y
como tal copropietario de la misma y por otra parte es adjudicatario y usuario de
una vivienda de la que es copromotor.
En consecuencia la cooperativa se convierte en la sociedad promotora y por ello en
la propietaria del suelo, de la edificación resultante, la que contrata el préstamo
hipotecario, a los arquitectos, a la empresa constructora, etc.

 Para lograr este objetivo, el Derecho otorga a la cooperativa personalidad jurídica
propia, distinta de la de sus socios, como ocurre con las sociedades mercantiles,
pero alejándose de este modelo.
 

2.- La iniciativa de constituir una cooperativa
 

Desde un punto de vista legal, la constitución formal de una cooperativa es una
decisión que corresponde exclusivamente a un grupo de personas (en la actualidad,
un mínimo de tres más un interventor) que cumpliendo los requisitos legales y
estatutarios para ser socios acuerdan en asamblea la constitución de la nueva
entidad, u otorgan directamente ante notario la escritura pública de constitución.
Asimismo, en la constitución de la cooperativa deben ser aportados los Estatutos
Sociales por los que se regulará tanto su funcionamiento interno como la relación
entre la sociedad y sus socios.
 

3.- Funcionamiento de la cooperativa
 

Las cooperativas de viviendas implican la asunción de los principios cooperativos
que se concretan en: adhesión voluntaria y abierta, funcionamiento democrático,
participación económica de los socios, autonomía e independencia, información y
formación, interés por la comunidad, auditoria de cuentas (si procede) y permite la
transmisión de la participación.
 

El funcionamiento se rige por la existencia de unos órganos sociales,
nombrados, controlados y desempeñados por los socios:

a) Asamblea General. Rige la cooperativa y en ella participan todos lo socios.
Todos los asuntos propios de la cooperativa pueden ser objeto de debate y
acuerdo en la asamblea general. Los acuerdos que en ella se toman,
adoptados conforme a las leyes y a los estatutos sociales, obligan a todos lo
socios. Cada socio tiene voz y voto.

b) Consejo Rector. Es el órgano de gobierno, gestión y representación de la
sociedad cooperativa, que actúa siguiendo las directrices de la Asamblea y
sujeto a la ley y a los estatutos en su funcionamiento. Debe de estar
formado como mínimo por tres miembros (con un máximo de quince): el
presidente y el secretario necesariamente, pudiendo ser el tercero un
vicepresidente, un tesorero o simplemente un vocal, todos ellos elegidos
como miembros del consejo por la asamblea general en votación secreta,
aunque la designación para el cargo concreto, si no se dispone otra cosa en
los Estatutos, se hará por el propio consejo rector de entre sus miembros.
Ha de destacarse, que por ley el presidente del consejo rector, que lo será
también de la cooperativa, ostenta la representación legal de la misma.

c) Intervención. Es el órgano de fiscalización de la cooperativa, compuesto
entre uno y seis miembros, y tienen como función principal la censura de las
cuentas anuales. Al igual que el consejo rector, los interventores son
elegidos por la asamblea general. Nadie podrá ser elegido como interventor,
si hubiese sido miembro del consejo rector durante todo o parte del período
sometido a fiscalización.

La Ley prevé que las cooperativas de viviendas sometan sus cuentas a auditoría
externa en determinadas circunstancias, como sucede cuando se estén
promoviendo más de 40 viviendas o locales o cuando exista más de una fase o promoción.

4.- La gestora de la cooperativa

Todo el proceso de constitución de una cooperativa, su funcionamiento así como el
de la propia promoción inmobiliaria requiere un cúmulo de trámites que en muchas
ocasiones los socios no pueden sobrellevar. Por ello, suelen contratar los servicios
de una gestora con experiencia para que les asesore.

La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa y ésta debe exigirle en su
gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad, respetando los
siguientes principios de actuación:

- No disponer, en momento alguno, de los fondos económicos de la
cooperativa, los cuales deben ser utilizados exclusivamente por ésta última
a través de sus órganos de representación.

- Actuar siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa, acordadas en
la asamblea general y en el consejo rector.

- Defender los intereses de la cooperativa.

- Tener la suficiente capacidad técnica y profesional para llevar a acabo una
gestión eficaz.
 

Es igualmente necesario que los servicios que la cooperativa va a recibir, junto con
las contraprestaciones económicas que la gestora recibirá a cambio de estos
servicios, consten por escrito en un contrato.
 

5.- Derechos y obligaciones de los socios

Derechos más relevantes:

- Participar en la actividad económica y social de la cooperativa sin
discriminación y de acuerdo con lo establecido en los estatutos.

- Elegir y ser elegidos para los cargos de los órganos de la cooperativa.

- Participar con voz y voto en la adopción de acuerdos de la Asamblea General
y de los demás órganos de los que formen parte. 

- Recibir información en los términos legal y estatutariamente establecidos 

- Participar, en el caso de que exista, en el retorno cooperativo, generado
normalmente por los beneficios netos obtenidos y cuyo destino se emplea en
aminorar el precio de la vivienda.

-  Recibir la liquidación de su aportación en caso de baja o disolución de la
cooperativa.
 

Obligaciones

- Asistir a las reuniones de la asamblea general y de los demás órganos
colegiados de los que forme parte.

-  Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la
cooperativa.

- Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el
cumplimiento de su fin social.

- Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya
divulgación pueda perjudicar los intereses sociales. 

- No realizar actividades competitivas con las actividades empresariales que
desarrolle la cooperativa, salvo autorización expresa del Consejo Rector. 

- Aceptar los cargos para los que fuesen elegidos, salvo causa justa de excusa.

- Efectuar el desembolso de sus aportaciones al capital social y aquellas otras
obligatorias que se acuerden por los órganos competentes, en la forma y
plazo previstos.
 

6.- Ventajas para los cooperativistas

- Vivienda a precio de coste, sin ningún incremento artificial. Al ser los socios
promotores y adjudicatarios al mismo tiempo, evitan promotores e
intermediarios, y consecuentemente se ahorran el beneficio empresarial que
percibirían estos.

- La cooperativa de viviendas carece de ánimo de lucro, si bien, una vez
cubiertas las necesidades de la misma, puede enajenar o arrendar a terceros
las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. 

- En la medida en que son promotores, los socios disponen de la misma
capacidad de decisión que cualquier promotor. Así, se controla el proceso de
construcción y ejecución de obras de forma más adecuada, a través de la
información que siempre está a disposición de los socios, que se organizan
democráticamente y de forma solidaria.

- Adecuación de pagos. Las cantidades aportadas por los socios se adecuan a
los compromisos de pago de la cooperativa viabilizando la promoción. 

- La responsabilidad de los socios es limitada, hasta el importe del capital
social suscrito, no respondiendo de las deudas sociales.

- La cooperativa es una sociedad fiscalmente protegida, concretándose en
beneficios en los impuestos de sociedades, actividades económicas, etc.
 

7.- Aportaciones y entregas económicas de los socios a su cooperativa
 

Se producen tres tipos de aportaciones:

a) Aportaciones al capital social. Su importe es siempre reembolsable en
caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja no es justificada y
lo prevén los estatutos; la devolución se produce en las condiciones y plazos
que señala la norma aplicable.
 

b) Cuotas de ingreso y/o periódicas. No integran el capital social ni son
reintegrables. Su destino es sufragar los gastos generados por la actuación
de la cooperativa y los servicios que realice tanto en las primeras etapas de
su funcionamiento como posteriormente: constitución, mantenimiento,
administración etc.
 

c) Aportaciones para financiar viviendas y anejos. Cuantitativamente son
las más importantes. Se determinan como resultado del Plan de financiación
que deberá aprobar la asamblea general y conocen y admiten
contractualmente los socios. En caso de baja del socio, el reembolso de sus
aportaciones deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus
derechos y obligaciones por otro socio.
 

8.- Financiación
En cualquier proceso de promoción el elemento clave es la financiación. En el caso
de la cooperativa debemos de tener en cuenta que la financiación de la misma será soportada con las aportaciones de los socios cooperativistas, especialmente las
destinadas a la adquisición y adjudicación de la vivienda
 

Los principales costes son los relativos a: compra del terreno, impuestos,
realización de proyectos, contratación de los diversos servicios profesionales
(dirección de obra, laboratorio de calidad, coordinador de seguridad, seguros), la
contratación de la empresa que gestione tanto la cooperativa como el propio
proceso de promoción y por último la construcción de la edificación.
 

9.- Seguros
La cooperativa, como promotora de las viviendas, deberá suscribir una serie de
seguros, unos de forma obligatoria y otros por ser recomendables:

- Seguro o aval de cantidades entregadas a cuenta, que garantice la
posible devolución de las cantidades entregadas antes y durante la
construcción, para el caso de que la construcción no se iniciase o no llegase
a buen fin en el plazo convenido.

- Seguro de responsabilidad civil que cubra daños a terceros, tanto físicos
como materiales.
- Seguro de decenal: cubrirá los defectos de la vivienda que afecten a su
estructura en los 10 primeros años de su vida.
 

Las aseguradoras exigen que durante la construcción de la vivienda, un organismo
acreditado, Organismo de Control Técnico, realice inspecciones técnicas durante la
construcción.
 

10. Normas jurídicas aplicables a las cooperativas de viviendas
Normativa principal:

-  Ley (de la Comunidad de Madrid) 4/1999 de 30 de marzo, de Cooperativas
de la Comunidad de Madrid.

-  Ley 20/1990 de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de Cooperativas.

- Real Decreto 2028/1995 de 22 de diciembre, condiciones de acceso a la
financiación cualificada estatal de las promovidas por cooperativas de
viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los planes estatales
de viviendas.

-  Ley 57/1968, de 27 de julio, por la que se regula la percepción de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

- Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Normativa supletoria de la legislación cooperativa madrileña:

-  Ley (estatal) 27/1999 de 16 de julio, de Cooperativas.

- Real Decreto 136/2002 de 1 de febrero, por el que se aprueba el
Reglamento del Registro de Cooperativas.